¿Rentamos o nos esperamos a comprar?

Redacción EL UNIVERSAL.com.mx
Martes 25 de septiembre de 2007

Una pareja que decide casarse, antes que nada, debe definir en dónde vivir. Pueden rentar un departamento o esperar tener el monto suficiente para pagar el enganche de una hipoteca.

Hace dos años Sergio y Patricia decidieron casarse, rentaron un departamento. Ambos planean ahorrar durante 5 años (llevan dos) para poder tener el enganche de un departamento similar al que rentan, con un valor aproximado de 400 mil pesos.

“Preferimos casarnos y esperar para tener familia, para poder ahorrar y comprarnos algo más adelante” dice Sergio. Ellos tienen algunas ventajas a su favor: ninguno rebasa los 30 años, ambos trabajan como profesionistas y tienen un ingreso que les permite pagar una renta de 6 mil pesos y ahorrar 4 mil pesos mensualmente.

No todas las parejas tienen un “plan ideal”, algunos prefieren esperarse para no tener el gasto de la renta, otras se la pasan ahorrando hasta tener una cantidad grande para comprar el departamento o la casa de sus sueños, pero en esos años deciden no casarse y seguir cada uno por su camino.

“Con la cantidad que teníamos únicamente nos alcazaba para comprar un departamento de interés social y preferimos esperarnos para comprar por medio de un crédito bancario. Han pasado 2 años y no podemos ahorrar lo suficiente, nos desesperamos pero no queremos rentar porque es dinero mal invertido”.

No cabe duda que cada cabeza es un mundo. Pero lo que es una realidad es que el mercado de arrendamiento de propiedades con precios entre 3 mil y 6 mil pesos, sigue en aumento. Incluso en este segmento la relación del precio de renta con el precio de venta de la propiedad es diferente a la comercialmente sugerida.

“El mercado inmobiliario se encuentra desnivelado, lo que se refleja en el número de llamadas que las inmobiliarias recibimos cuando se anuncia una propiedad en arrendamiento”, explica Luis Robina, director de Quality Inmobiliaria.

La demanda de propiedades en renta se aglutina en los rangos entre tres y seis mil pesos mensuales, agrega el especialista, es en este segmento en donde la demanda es mayor y generalmente la componen parejas jóvenes que se casan . Cuando el presupuesto permite pagar una renta mayor, tienen menos problemas para encontrar opciones.

Cómo buscar para rentar

El principal problema, para las personas que van a rentar, es el estado físico de las propiedades, en buenas condiciones son pocas las que se encuentran. El segundo es encontrar un precio de renta adecuado, en relación con las características del departamento y tercero, firmar un contrato equitativo. Los anuncios en el www.aviso-oportuno.com.mx Ve Casas, el vertical de inmubles de El Universal online son el primer paso para identificar las opciones.

El segundo es la visita física al inmueble, conocer las zonas y propiedades aledañas. Se sugiere visitar el lugar por la noche, se pueden detectar situaciones que de día son imposibles de ver.

Lo ideal es que a la visita acudan los dos: “cuatro ojos ven mejor que dos”. Además del aspecto físico general, es importante tomar nota de otras condiciones:

1. Buscar humedad en muros y techos.

2. Ver la fuerza que tienen las salidas de agua. Abrir las llaves del agua durante unos minutos, y de ser posible la regadera. Jalar el agua de los sanitarios.

3. Abrir y cerrar puertas, de anaqueles, alacenas, ventanas y balcones.

4. Verificar los apagadores de luz.

El último precio

Sobre el precio de renta, se sugiere calcular el valor aproximado de venta del inmueble, y sobre este el 0.7%. Aunque no es una regla oficial, los especialistas en el ramo consideran que el pago solicitado debe oscilar por la cantidad que resulte de la operación anterior.

“El valor de la renta debe de ser directamente proporcional a dos cosas: al valor del inmueble y a las condiciones del mercado”, dice Robina.

La regla (no oficial) del 0.7% sobre el precio de venta, se modifica cuando la demanda aumenta, como es el caso de los departamentos que generalmente buscan las parejas jóvenes que planean vivir juntos. Sin embargo por mucha demanda y buenas condiciones que tenga la propiedad, un precio de renta por arriba del 1% es caro.

Un ejemplo: Si el departamento tiene un precio de renta de 4 mil pesos, divide esta cantidad entre 0.007. El resultado, en este caso, es de 571 mil pesos. Ahora pregúntate si eso pagarías en caso de querer comprarlo.

O si el departamento que les gusta tiene un precio de venta de 700 mil pesos, estimen una renta máxima de 7 mil pesos (el 1%). Y como en los mercados abiertos, nunca dejen de negociar el precio.

“Se ha hecho costumbre que los propietarios de departamentos y casas que los tienen en renta, aumenten el precio promedio que están dispuestos a aceptar, para dejar un margen a la negociación”, dice Robina.

Pero lo más importante para definir cuánto pagar por la renta de su “nido de amor”, es el ingreso de ambos. No es recomendable que el pago de la renta sea superior a 25% del ingreso neto (después de impuestos).

Ojo, con el contrato

Encontrada la propiedad buscada, hay que cubrir una serie de requisitos. El pago de una fianza es prácticamente indispensable para cerrar el compromiso de arrendamiento, la tramita el inquilino y la entrega al propietario como garantía de su pago mensual durante el plazo de arrendamiento convenido.

Los contratos de arrendamiento deben de cumplir con las siguientes características:

Que se formalice en la Procuraduría del Consumidor, es lo ideal, pero hay que tomar en cuenta que cuando se trata de pagos mensuales menores a 4 mil pesos, este requisito se omite.

Tanto el propietario como el inquilino pueden dejar establecido en el contrato sus límites y responsabilidades en cuanto a la propiedad. El contrato debe mencionar a quién, propietario o inquilino, le corresponde ciertos gastos.

Generalmente las reparaciones comunes (goteras, empaques) o menores las pague el inquilino y las mayores las cubra el propietario. Se puede establecer una suma tope sobre el costo de las reparaciones, por abajo de esa cantidad le correspondería al inquilino y por arriba, el dueño sería quien cubra la reparación.

El inquilino debe pagar los gastos: luz, agua, gas, teléfono, jardinería, cuota de mantenimiento. En algunos contratos el precio de renta incluye el pago de mantenimiento del edificio.

En el contrato debe quedar establecida la vigencia del arrendamiento y de darse continuidad, la forma en que se incrementará el precio de la renta. Generalmente se usa como parámetro, para el incremento anual de la renta, el índice de inflación del año anterior.

Redactado el contrato, hay que leerlo cuidadosamente. Si hay algo en que no se esté de acuerdo negociarlo, ya que un contrato debe ser el reflejo de un acuerdo entre las partes.